"Fondi Immobiliari SGR – il mattone che rende di più"

Real Estate = dall’inglese bene immobile (lett. bene concreto)  -  Il  mattone è un investimento che nonostante la crisi non ha perso il suo il fascino e i suoi estimatori. Investimento difficile, in cui bisogna vagliare attentamente ogni passo durante l’acquisto,  soprattutto per quanto riguarda immobili su cui gravano mutui a valori troppo alti fatti tra il 2007 e il 2008, che non possono garantire delle buone rendite attraverso gli affitti, fattore primario per ogni proprietario e investitore.

Gli immobili variano per dimensioni, posizione, categoria, periodo e architettura, dalle semplici case di periferia dal secondo dopoguerra ad oggi, a case centrali di origine medievale, a villette a schiera,  da palazzetti d’epoca d’autore nei centri storici delle più importanti città, a villette con giardino, da centri commerciali semi periferici a grandi stabilimenti dismessi in attesa di riqualificazione. Non tutte le tipologie d’immobili sono accessibili a tutti.
Il fondo è dunque quello strumento finanziario che permette anche al piccolo investitore di prendere parte ad acquisizioni importanti con costi di gestione cha da solo non potrebbe sobbarcarsi, utilizzando il modello organizzativo del patrimonio gestito da un intermediario professionale. La società che gestisce il Fondo (società di gestione del risparmio - SGR) provvederà a ripartire il risultato netto della gestione  a seguito dello smobilizzo degli investimenti stessi. Il fondo permette la diversificazione del patrimonio su beni, ovvero la distribuzione degli investimenti su una pluralità di immobili diversi anche per destinazione d’uso, ciò costituisce un valido presupposto al raggiungimento di un discreto tasso di rendimento (l’investitore non va incontro ai rischi di sfitto che comporterebbe la gestione diretta del bene). Il rischio relativo a questo tipo d’investimento consiste nel possibile decremento del valore della quota, legato all’andamento e alla volatilità del mercato immobiliare, pertanto l’investimento nel fondo non offre garanzia di rendimento né di restituzione del capitale investito all’atto dell’acquisto delle quote nell’ambito dell’offerta. L’attività di gestione dei fondi immobiliari è presidiata da due team. Il team di Asset Management è preposto all’identificazione, selezione e analisi delle opportunità di acquisizione e di cessione di beni immobili, nonché alla valutazione di opportunità di valorizzazione degli stessi. Il team di Portfolio Management è impegnato nell’analisi dei mercati immobiliari itliani, europei o extraeuropei e nella definizione dell’asset allocation strategica e dei business plan dei prodotti gestiti. Inoltre il team presidia le attività di gestione finanziaria dei fondi (financing, hedging e deal structuring).

All’interno dell’ordinamento giuridico italiano è possibile istituire diverse tipologie di fondi immobiliari, raggruppabili sulla base di specifici criteri distintivi.

Una prima classificazione considera la modalità di costituzione del fondo: in tal senso si distingue tra fondi immobiliari ordinari (chiusi, anche con possibilità di riapertura delle sottoscrizioni) e fondi immobiliari ad apporto (pubblico, privato e misto).

I fondi immobiliari ordinari di tipo  chiuso ammettono la sottoscrizione delle quote unicamente nella fase di costituzione, prevedendone il rimborso soltanto alla scadenza, ossia quando il fondo verrà liquidato. La natura chiusa del fondo si spiega con la natura relativamente poco liquida dell’oggetto di investimento, che richiede un orizzonte di tempo di medio-lungo periodo. Se le quote del fondo sono quotate, l’investitore può alienare la propria quota l valore di mercato, che può essere diversa rispetto al valore di bilancio (solitamente è inferiore). Il legislatore ha mitigato la struttura chiusa introducendo i fondi con riaperture delle sottoscrizioni delle quote (“finestre”): si tratta di emissioni di quote successive alla prima. Durante le riaperture previste dal regolamento è possibile sottoscrivere le nuove quote emesse e chiedere alla SGR la liquidazione delle quote esistenti.

I fondi ad apporto sono caratterizzati da un processo di costituzione inverso rispetto ai fondi immobiliari ordinari: il primo step della costituzione è il conferimento dei beni immobili, diversamente da quanto avviene nei fondi ordinari, nei quali il primo passaggio è la raccolta delle risorse finanziarie da investire. Nel caso dei fondi ad apporto, è necessaria un’apposita relazione di stima redatta da esperti indipendenti per evitare una sopravvalutazione degli asset apportati al fondo. I fondi ad apporto erano inizialmente riservati ai soli soggetti pubblici (Stato, enti previdenziali pubblici, enti locali, società e consorzi pubblici), al fine di favorire la dismissione di ingenti patrimoni immobiliari pubblici. La costituzione dei fondi ad apporto pubblico è stata fortemente incentivata dal legislatore con una serie di norme volte a ridurre i costi fiscali dell’operazione.

Un secondo elemento distintivo riguarda la tipologia degli investitori cui le quote sono destinate: la distinzione riguarda i fondi immobiliari riservati ad investitori qualificati ed i fondi per il pubblico indistinto (cd. Fondi retail). Le origini della distinzione tra fondi retail e fondi riservati si possono trovare nelle maggiori competenze tecniche e professionali degli investitori istituzionali, in virtù delle quali i fondi riservati possono derogare ad alcuni dei limiti prudenziali stabiliti per i fondi destinati alla generalità degli investitori. La normativa stabilisce, infatti, la non applicabilità ai fondi riservati “dei limiti stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio” emanati dalla Banca d’Italia.

Infine, è possibile individuare una categoria di fondi caratterizzata da una serie di particolari disposizioni: i fondi immobiliari speculativi (c. d. “opportunistici”) che sono contraddistinti da obiettivi di rendimento elevati e dalla possibilità di derogare a molte delle regole previste per i fondi immobiliari ordinari, vi è, ad esempio, l’assenza di limite all’indebitamento. I fondi immobiliari speculativi sono legittimati a compiere operazioni in conflitto di interessi fino ad un valore pari al 100% del fondo, e non sottostanno ad alcun limite circa il valore massimo di un singolo bene conferito. Possono, inoltre, avvantaggiarsi della possibilità di investire anche in beni diversi da quelli previsti dalla normativa italiana per i fondi immobiliari (es. materie prime, metalli preziosi, opere d’arte e strumenti derivati su detti beni) tuttavia permane il vincolo della prevalenza (almeno i due terzi) dell’investimento immobiliare.

Di seguito si riporta una sintesi:

 

chiusi

Fondi ordinari

chiusi con riaperture

 

 

pubblico

Fondi ad apporto                    privato

misto

 

Fondi retail                       pubblico indistinto

 

Fondi riservati                 investitore  competente

 

Fondi speculativi

Si stima che sul mercato arriveranno presto immobili (per valori di 20 miliardi circa) del portafoglio di banche e del Demanio pubblico. La pubblica amministrazione è però ingessata nella gestione e nella valorizzazione economica dei beni, nonché nella burocratizzazione delle stesse vendite. Tali patrimoni farebbero gola agli immobiliaristi più audaci e capaci proprio se non ci fossero suddette lungaggini degli enti possessori. I fondi più attivi sono i fondi pensione, ricchi e necessitati ad acquisire immobili dal rendimento stabile con cui pagare le pensioni future, fra questi ricordiamo l’Empam, che si è aggiudicata la Rinascente di Milano e l’Enasarco. Vediamo le categorie di immobili più appetibili:

4% per alberghi in posizioni centrali

5% per uffici e centri commerciali in posizioni centrali

6% per uffici e centri commerciali in posizioni semicentrali

7% per uffici e centri commerciali in posizioni semiperiferiche

8% per immobili industriali